Coraz większa liczba ekspertów rynku nieruchomości zaczyna oceniać bieżącą sytuację jako okres stabilizacji. Zgodnie z tym nie ma się co spodziewać ani spektakularnych wzrostów cen, ani ich spadków. Takie prognozy potwierdzają niemal wszystkie odczyty z mieszkaniówki – ceny ulegają zmianie, jednak zmiany te raczej nie są gwałtowne i nie przybierają charakteru globalnego trendu. W niektórych lokalizacjach i segmentach stawki rosną, w innych maleją, wydaje się, że nie zrealizuje się żaden ze skrajnych scenariuszy.

Katastrofa nie, ale pauza

W kwartalnym badaniu nastrojów pośredników INPON analitycy mówią o szukaniu nowego punktu równowagi. To określenie ma właśnie oddać dynamikę rynku, czyli zmienność, jednak wyglądającą raczej jak wahanie, a nie trwały, mocny trend. Wydaje się więc, że uczestnicy rynku “badają” potencjał popytu, podaży oraz cen. Przy czym badanie to nie odbywa się za pomocą zbyt radykalnych posunięć – nie widać zbyt spektakularnych przecen, mimo że popyt jest naprawdę niski. Jest to ściśle skorelowane z gwałtownym hamowaniem akcji kredytowej. Według informacji udostępnianych przez BIK, comiesięczne spadki liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych już dawno przekroczyły 50%, czyli jest naprawdę nieciekawie. Jednak, żeby nie opisywać sytuacji tendencyjnie, należy wspomnieć też o drugiej stronie, czyli o podaży. Póki co w sprzedaży jest rekordowo duża liczba lokali, będąca pokłosiem prosperity deweloperów z ostatnich dwóch lat. Jednak w obliczu tego, co się obecnie dzieje, deweloperzy mocno przystopowali z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Kończą stare projekty, a nowych póki co nie planują, więc za jakiś czas na ceny zacznie wpływać obniżona podaż.

Bez kredytu rynek jest martwy

Jednym z kluczowych czynników dla rynku mieszkaniowego jest kredyt. Większość transakcji w mieszkaniówce jest wspieranych środkami pożyczonymi z banku. Nawet za sporą częścią zakupów gotówkowych tak naprawdę też stoi kredyt – jeśli ktoś sprzedaje stare mieszkanie, aby kupić nowe, gotówkę otrzymuje od nabywcy, zazwyczaj pozyskującego ją z kredytu hipotecznego. Dlatego też wyhamowanie akcji kredytowej, spowodowane zarówno wysokimi stopami procentowymi, jak też rygorystycznymi zaleceniami KNF odnośnie wyliczania zdolności kredytowej (bufor bezpieczeństwa symulujący ewentualny wzrost oprocentowania aż o 5 punktów procentowych) miało tak druzgocący wpływ na sprzedaż mieszkań.

Na horyzoncie widać już jednak zapowiedź zmian. Coraz więcej ekonomistów uważa, że inflacja zacznie hamować. Wynika to chociażby z tego, iż spowolniła gospodarka, więc spadnie zapotrzebowanie na surowce, towary i usługi, dzięki czemu zatrzyma się galopada cen. Jeśli inflacja wyhamuje, to Rada Polityki Pieniężnej zacznie obniżać stopy procentowe, co od razu przełoży się na koszt kredytu. Tańszy kredyt to też kredyt łatwiej dostępny. Ale to nie wszystko, ponieważ zmianie już uległ drugi z czynników stopujących akcję kredytową. KNF zmieniło rekomendację wyliczania zdolności kredytowej i teraz dla kredytów ze stałym oprocentowaniem banki mogą stosować bufor 2,5 p.p., a dla zmiennych – adekwatnie wyższy, ale bez wskazania jaki, więc zapewne również zostanie on ustawiony na tym samym poziomie.

Kiedy nastąpi odbicie?

Wyniki sprzedaży na rynku mieszkaniowym w IV kwartale 2022 były lepsze niż w kwartale poprzednim. Część osób uznała to za sygnał odbicia, jednak należy pamiętać, że na interpretację tego odczytu wpływa kilka czynników: III kwartał 2022 był bardzo słaby, na rynek wróciły osoby, które chwilowo wstrzymały się z zakupem, z powodu niepewności (inflacja, wojna). Nie wiadomo, czy w I kwartale 2023 nadal będziemy obserwować wzrastający popyt. Za to pewne jest, że ta tendencja pojawi się wraz z wyczekiwanym luzowaniem polityki monetarnej – być może już jesienią tego roku RPP zdecyduje się na pierwsze obniżenie stóp procentowych. Co nastąpi dalej? Jeśli dojdzie do aktywowania się nabywców, coraz większą rolę zacznie odgrywać ograniczenie podaży – deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych projektów, więc za rok, dwa, gdy popyt zostanie odbudowany, na rynku może zabraknąć nowych lokali, przez co znowu dojdzie do gwałtownego wzrostu cen.