Znamy nastawienie kupujących do tego, co się dzieje na rynku – jest za drogo. Jednocześnie dominuje fatalistyczne nastawienie do przyszłości, bo mało kto się spodziewa korekty cen mieszkań w dół. Przy takich prognozach ciężko się spodziewać dużej liczby transakcji. Jednak jak nastroje wyglądają w samej branży? Aby to ocenić, przyjrzymy się dwóm indeksom badającym nastroje: Indeks Nastroju Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (INPON) oraz Indeks Nastrojów Deweloperów.

Deweloperzy spodziewają się wyższych cen i niższej sprzedaży.

Interesujących danych dostarcza nam Indeks Nastrojów Deweloperów sporządzony przez REDNET Consulting. W maju żaden z wypytanych dyrektorów firm deweloperskich nie spodziewał się spadku cen. Za to perspektywę wzrostów widziało aż 76,3% ankietowanych. Z kolei 23,7% uważało, że ceny w najbliższych 6 miesiącach nie ulegną zmianie. Skalę optymizmu obrazuje odsetek spodziewających się wzrostu sprzedaży – 75%. Jak widać odczyty z maja są bardzo optymistyczne. Tym bardziej widoczna jest zmiana, jaka nastąpiła w nastawieniu deweloperów do rynku w ciągu kilku miesięcy – w październiku tylko 35% zadeklarowało, że spodziewa się wzrostu sprzedaży. Większość, bo 58%, uważa, że sprzedaż ustabilizuje się na stałym poziomie. Mimo zdecydowanego pogorszenia prognoz odnośnie popytu, nadal 65% deweloperów spodziewa się wzrostu cen mieszkań w najbliższych 6 miesiącach.

Pośrednicy mocno optymistyczni

Uśredniony wskaźnik INPON (dane gromadzone i sumowane są przez portal Nieruchomosci-online.pl) w III kwartale 2023 nadal utrzymywał się na poziomie wskazującym na optymizm – 60,49 pkt (granica oddzielająca optymizm od pesymizmu to 50 punktów). Po rozbiciu na poszczególne segmenty widać, że pośrednicy bardzo dobrze oceniają potencjał wzrostu sprzedaży – dla kawalerek jest to 70,3 pkt (wzrost kw/kw o 0,7 pkt), a dla większych mieszkań – 71,4 pkt (wzrost kw/kw o 1,5 pkt). W segmentach domów i działek na sprzedaż widać determinujący dla rynku wpływ “Bezpiecznego Kredytu 2%” – limity cenowe sprawiły, że ten typ nieruchomości wg agentów jest w dużo gorszej sytuacji.

Jak interpretować te dane?

Chociaż wnioski mogą wydawać się oczywiste, tak nie jest. Co prawda deweloperzy dostrzegają problem bardzo szybkiego wzrostu cen mieszkań w ostatnich miesiącach, przez co ich dostępność cenowa drastycznie spadła, jednak jednocześnie spodziewany spadek sprzedaży łączony jest także z innym czynnikiem. Chodzi o niedostateczną podaż. Zapas gotowych lokali w dużej mierze został wyprzedany, podczas spadku koniunktury przed wprowadzeniem BK2% deweloperzy wyhamowali aktywność. Dlatego obecnie duży popyt trafia na niską podaż. Z tego względu liczba transakcji będzie spadać, dopóki na rynek nie trafią nowe inwestycje. Istotne jest też to, że zapowiedź i wprowadzenie “Bezpiecznego Kredytu 2%” odblokowały tzw. odroczony popyt – osoby, które czekały z zakupem, przyspieszyły decyzję albo po to, by skorzystać z dofinansowania, albo z obawy przed tym, że ceny mieszkań pod wpływem programu mocno wzrosną.

Zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomości ankietowani w ramach badania INPON, jak i deweloperzy przepytywani przez REDNET, zgadzają się co do tego, że bieżąca sytuacja na rynku została ukształtowana przez “Bezpieczny Kredyt 2%”. Program był niemożliwym do przewidzenia czynnikiem, który skokowo zwiększył popyt. Na głównych rynkach prawie całe portfolio mieszkań zostało już wprowadzone na rynek, a odbudowa zapasów zajmie deweloperom trochę czasu. Jednocześnie nie wiadomo, czy BK2% nadal będzie kształtowało popyt – po pierwsze wyczerpują się środki przeznaczone na ten cel, po drugie nowy rząd coraz częściej mówi o tym, że jest to kosztowny projekt, z którego być może trzeba będzie zrezygnować. Równocześnie Rada Polityki Pieniężnej, mimo spadającej inflacji, zmieniła strategię i na ostatnim posiedzeniu już nie obniżyła stóp procentowych. Drogi kredyt i brak rządowych dotacji na pewno wyhamowałyby popyt, jednak czy będą w stanie wywołać obniżenie cen?