Rządowy program “Bezpieczny Kredyt” znacząco zintensyfikował aktywność kupujących na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. W ciągu pierwszych 10 tygodni jego działania zarejestrowano 47,6 tys. wniosków kredytowych, a zawarto 7,7 tys. umów na łączną kwotę blisko 3 mld zł. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w sierpniu bieżącego roku ilość wniosków kredytowych była trzykrotnie wyższa w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Około 60% z tych wniosków, według szacunków BIK, pochodzi od uczestników programu “Bezpieczny Kredyt” (mimo braku możliwości oznaczenia tego w bazie BIK podczas weryfikacji przez bank).

Analiza rynku mieszkaniowego w Polsce ujawnia kilka kluczowych trendów. Pomimo że Polska jest jednym z krajów UE, w którym przez ostatnią dekadę wybudowano najwięcej mieszkań, pozostajemy w tyle jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 obywateli. Dominującą rolę w produkcji mieszkaniowej odgrywa branża deweloperska, która odpowiada za budowę 60% nowych mieszkań; mieszkania komunalne i inne formy budownictwa społecznego stanowią mniej niż 3% całkowitej produkcji. Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (w rozmowie z money.pl) zwraca uwagę, że pogorszenie warunków rynkowych dla deweloperów powoduje znaczny spadek liczby oddawanych do użytku mieszkań.

Problem nie jest nowy

W Polsce narasta problem niedoboru mieszkań, mimo że deweloperzy w ciągu ostatnich dziesięciu lat wybudowali ponad milion lokali. Równocześnie tempo wzrostu cen mieszkań wciąż jest wysokie, co jest efektem m.in. braku sensownych działań ze strony państwa w kwestii regulacji rynku mieszkaniowego. Programy popytowe, takie jak “Bezpieczny Kredyt 2%”, tylko wzmacniają niekorzystny trend. Co można zrobić, by go wyhamować?

Państwo od lat kładzie nacisk na wsparcie kupujących przez różne programy dopłat (“Rodzina na Swoim”, “Singiel na Swoim”, “Mieszkanie dla Młodych”, a obecnie – “Bezpieczny Kredyt 2%”). To, oczywiście, napędza popyt, ale podaż nie jest w stanie za nim nadążyć. Nowe regulacje dotyczące decyzji środowiskowych, mające na celu skrócenie czasu inwestycji, to krok we właściwym kierunku, lecz wciąż niewystarczający. Długotrwały i skomplikowany proces uzyskiwania zgód administracyjnych nie tylko wydłuża czas realizacji inwestycji, ale również podnosi koszty, co ostatecznie odbija się na cenie mieszkania dla końcowego nabywcy.

Deweloperzy w największych miastach borykają się z ograniczoną dostępnością gruntów. Sytuacja, w której o zakup jednego gruntu rywalizują różni inwestorzy, napędza ceny mieszkań – kupuje ten, który zapłaci najwięcej, co bezpośrednio przekłada się na koszt całego projektu i finalne, detaliczne ceny metra kwadratowego. Niska dostępność mieszkań to kryzys, który wykracza poza sam rynek mieszkaniowy, wpływając na rozwój społeczny i komunikacyjny w miastach.

Warto zauważyć, że średni czas realizacji projektu przez dewelopera to 5 lat, z czego 3 lata to przygotowania, a 2 to realizacja. Wypracowana marża musi więc pokryć koszt 5 lat działania. Gdyby, wskutek uproszczenia procedur, czas ten skrócić dwukrotnie, marży mogłyby proporcjonalnie zmaleć. Oznaczałoby to ceny metra kwadratowego mieszkania niższe nawet o kilka tysięcy.

Deweloperzy narzekają też na niestabilność prawa budowlanego i częste zmiany regulacji wprowadzają dodatkowy element ryzyka do planów inwestycyjnych. W rezultacie deweloperzy muszą włączyć to ryzyko do kosztów, co również wpływa na cenę końcową.

Kryzys mieszkaniowy w Polsce jest złożonym problemem, którego nie można rozwiązać tylko przez wsparcie popytu. Potrzebna jest zdecydowana i przemyślana interwencja państwa, która uwzględni również kwestię podaży. Póki co próby tworzenia zasobu mieszkaniowego ze wsparciem publicznych pieniędzy okazały się niewypałem (“Mieszkanie Plus” oraz cały sektor budownictwa społecznego, w tym TBS, to promil rynku). Tylko kompleksowe działania, konsultowane z branżą deweloperską i uwzględniające jej specyfikę, mogą wpłynąć na stabilizację rynku i sprawić, że mieszkania staną się bardziej dostępne.